Íbúðamarkaður áfram í fullu fjöri
03 mars 2022
Bergþóra Baldursdóttir
Hagfræðingur í Greiningu Íslandsbanka
Íbúðamarkaður hefur verið á blússandi siglingu frá því skömmu eftir að faraldurinn skall á. Íbúðaverð hækkaði um nær 16% á síðasta ári eða um ríflega 10% að raunvirði. Mikil eftirspurn er enn til staðar á markaðnum og á fyrstu tveimur mánuðum þessa árs hefur íbúðaverð hækkað um 3% að nafnvirði samkvæmt gögnum Hagstofu.
Mikil eftirspurn en framboð af skornum skammti
Lækkun vaxta í upphafi faraldursins varð til þess að kjör á íbúðalánum urðu hagstæðari en nokkru sinni fyrr sem hafði gífurleg áhrif á eftirspurn eftir íbúðum. Nú hafa vextir hækkað á nýjan leik og eru stýrivextir nú 2,75% eða á sama stað og fyrir faraldur. Hingað til hefur hækkun vaxta ekki haft áhrif á eftirspurnina sem er enn með mesta móti. Þó dregið hafi úr bæði veltu og fjölda kaupsamninga á undanförnum mánuðum er það líklega vegna þess að framboð er af skornum skammti fremur en vegna þess að eftirspurnarhlið markaðarins sé að róast. Sölutími íbúða er enn mjög stuttur og töluverður fjöldi íbúða seljast yfir ásettu verði. Samkvæmt Húsnæðis- og mannvirkjastofnun seldist um 40% allra íbúða í desember yfir ásettu verði og hefur það hlutfall aldrei verið hærra.
Nokkuð ljóst er að framboð íbúða heldur ekki í við eftirspurnina og þessa dagana er mjög lítið af íbúðum til sölu. Samkvæmt fasteignavef Vísis eru um 450 eignir á til sölu á höfuðborgarsvæðinu og um 1.050 eignir á landinu öllu þegar þetta er skrifað. Þó er ekki hægt að segja að ekkert hafi verið byggt upp á síðkastið. Metfjöldi nýrra íbúða kom inn á markaðinn árið 2020 eða um 3.800 íbúðir samkvæmt gögnum Hagstofu. Á síðasta ári fækkaði þeim heldur og voru um 3.200 talsins sem er þó töluvert yfir meðaltali síðastliðinna ára.
Greinilegt er þó að ekki hefur verið byggt nóg til að anna þeirri miklu eftirspurn sem er til staðar um þessar mundir. Íbúðamarkaður er þess eðlis að ekki er hægt að bregðast við aukinni eftirspurn strax. Það er talsverð tímatöf á byggingarmarkaði þegar horfur á eftirspurn breytast og alla jafna tekur um tvö ár að byggja nýjar íbúðir frá því jörð er rofin fyrir húsgrunni.
Ljósið í myrkrinu er að útlit er fyrir að byggingarmarkaður hafi þegar tekið við sér. Samkvæmt Hagstofu hefur íbúðum á fyrstu byggingarstigum fjölgað nokkuð. Í lok árs 2020 voru þær um 1.400 á fyrsta byggingarstigi en í lok árs 2021 voru þær um 3.000. Samkvæmt þessu er framboðshliðin að taka við sér og vonir standa til að aukið framboð af nýjum íbúðum streymi inn á markaðinn þegar líða tekur á árið.
Eftirspurnarspenna til marks um góða stöðu heimila
Segja má að þessi mikla eftirspurn á íbúðamarkaði sé til marks um góða stöðu heimilanna. Þrátt fyrir faraldurinn hefur kaupmáttur launa haldið áfram að vaxa og óx um nær 4% á síðasta ári. Einnig hefur neysla landans verið mikil upp á síðkastið, en samkvæmt nýbirtum tölum Hagstofu mældist vöxtur einkaneyslu 7,6% að raunvirði á árinu 2021 samanborið við árið á undan og 4,4% meiri en árið 2019. Það er því nokkuð ljóst að meginþorri heimila hefur það tiltölulega gott um þessar mundir.
Áhyggjuefni er þó að verð íbúða hefur hækkað umtalsvert hraðar en laun og annað verðlag sem telst ekki sjálfbært til lengri tíma litið. Seðlabankinn hefur gripið til aðgerða til að bregðast við þessari þróun. Bæði hefur hann hækkað stýrivexti en einnig hert á reglum um hámarks veðsetningarhlutfall á nýjum íbúðalánum og hámark á greiðslubyrði slíkra lána. Þetta var gert til þess að stemma stigu við hækkunum á markaði sem og að tryggja það að fólk skuldsetji sig ekki um of. Þessar aðgerðir hafa enn ekki haft tilætluð áhrif á íbúðamarkaðinn sem er enn í fullu fjöri eins og fyrr segir. Við teljum talsverðar líkur á að Seðlabankinn grípi enn frekar inn í markaðinn til að hægja á hækkunum og gætu einhverjar aðgerðir af því tagi litið dagsins ljós þann 16. mars næstkomandi á fundi Fjármálastöðugleikanefndar.
Í Þjóðhagsspá Greiningar sem út kom í janúar spáðum við 8% hækkun íbúðaverðs á þessu ári. Það verður að teljast fremur hófleg hækkun í ljósi þróunarinnar síðan og líklega verður hún ívið meiri. Við erum þó enn þeirrar skoðunar að jafnvægi náist á íbúðamarkaði á næsta ári með dvínandi eftirspurn og auknu framboði nýrra íbúða þegar fram í sækir. Fordæmi eru fyrir því að það hægi nokkuð hratt á hækkun íbúðaverðs eftir miklar verðhækkanir. Einungis þarf að líta aftur til ársins 2017 þegar mikil eftirspurnarspenna ríkti á markaði og raunverð íbúða hækkaði um 13%. Árið 2018 tók að hægja á hækkunum og hækkaði raunverð íbúða um 3% það ár. Við skulum vona að það verði einnig þróunin á komandi misserum.
Vinsælar eignir
Skoða eignina Hólsvegur 17
Hólsvegur 17
104 Reykjavík
94.8 m2
Tví/Þrí/Fjórbýli
312
736 þ.kr./m2
69.800.000 kr.Skoða eignina Kumlamýri 2
Kumlamýri 2
225 Garðabær
205 m2
Parhús
524
824 þ.kr./m2
169.000.000 kr.Skoða eignina Hraungata 5
Hraungata 5
210 Garðabær
109.2 m2
Fjölbýlishús
312
915 þ.kr./m2
99.900.000 kr.Skoða eignina Skólavörðustígur 8
Skólavörðustígur 8
101 Reykjavík
126.7 m2
Fjölbýlishús
312
710 þ.kr./m2
89.900.000 kr.