Er kominn tími á grundvallarbreytingar á fasteignalöggjöf?
12 maí 2022
Ásdís Ósk Valsdóttir
Löggiltur Fasteignasali & Eigandi Húsaskjóls
Er kominn tími á grundvallarbreytingar á fasteignalöggjöf?
Þann 11.maí s.l. birtist grein á mbl.is um fasteignamál eftir Breka Karlsson formann Neytendasamtakanna þar sem hann fer yfir nokkrar tillögur að úrbótum til að slá á hækkanir húsnæðisverðs. Tillögurnar eru allar mjög jákvæðar og í stuttu máli má segja að við hjá Húsaskjóli fasteignasölu séum algjörlega sammála þessum tillögum. Það er hins vegar spurning hvernig á að útfæra þær og hversu mikinn kostnað þær hafa í för með sér fyrir neytendur.
Kaupendur og seljendur hafi sitt hvorn fasteignasalann
Það finnst mér frábær hugmynd og er t.d. mjög algengt í Bandaríkjunum. Ég sé samt ekki alveg hvernig þessi útfærsla á að slá á hækkun húsnæðisverðs. Í Bandaríkjunum er þetta þannig að það eru tveir fasteignasalar. Annar er “Listing Agent” eða Inntökufasteignasali og hinn er “Buyer’s Agent” eða Kaupendafasteignasali. Þeirra hlutverk eru mjög mismunandi. Inntökufasteignasalinn vinnur fyrir seljandann. Hann tekur eignina í sölu, sér um alla markaðssetningu og heldur einstaka opin hús. Flest hús eru með lyklabox og kaupendafasteignasalinn sér um að sýna eignina og mætir með sínum kaupendum í allar sýningar. Það er ekki óalgengt að kaupendafasteignasali sé búinn að sýna sínum viðskiptavinum tugi húsa og jafnvel senda inn á annan tug tilboða þegar hans viðskiptavinur nær loksins að tryggja sér eign. Til að geta unnið fyrir kaupandann og verið eingöngu hans fulltrúi þá þarf fasteignasalinn að skoða eignirnar sem kaupandinn hefur áhuga á að skoða. Hann þarf að gera sína eigin verðrannsókn á eigninni til að geta ráðlagt um verð og það geta legið tugir eða jafnvel hundruðir klukkutíma í vinnu á bakvið einn kaupanda. Þannig að það er bara spurning um hver á að greiða fyrir þá vinnu. Í Bandaríkjunum eru sölulaunin á bilinu 6-7% og skiptast þau til helminga á milli fasteignasala seljanda og kaupanda. Það er hins vegar ekki óþekkt að fasteignasali vinni fyrir báða aðila og þá veitir hann stundum afslátt til seljanda þar sem hann fær í raun öll sölulaunin. Í dag ber fasteignasali mikla ábyrgð og er með starfsábyrgðartryggingu geri hann mistök í starfi. Það þyrfti því að skoðast mjög vel hvernig sú ábyrgð deilist ef það eru komnir 2 fasteignasalar að borðinu.
Ástandsskoðun fyrir sölu
Í dag er þetta ekki raunhæft og það þyrfti að gera gífurlegar breytingar til að hægt væri að gera kröfu um að seljandi léti ástandsskoða eign fyrir sölu. Í dag bera ástandsskoðunaraðilar í raun enga ábyrgð á sínum skýrslum og það eru engar starfsábyrgðartryggingar í gildi þannig að ef þeir gera misstök þá er ekki hægt að sækja í þá tryggingu eins og starfsábyrgðartryggingu fasteignasala. Hvaða atriði á að skoða? Þarf að skoða sömu atriði í 3ja ára gamalli íbúð og 50 ára? Hverjir mega taka að sér ástandsskoðun og hvaða menntun og reynslu þurfa þeir að hafa? Hvað er eðlilegt að slík skýrsla kosti og hvenær á seljandi að greiða fyrir hana? Hvað ef hann hættir við að selja? Þarf hann samt að greiða fyrir skýrslu sem hann þarf ekki á að halda? Ég kannast ekki við að eignir séu seldar óséðar og reyndar er það vinnuregla hjá okkur á Húsaskjóli að fólk skoði eignir fyrir kaupin eða sendi aðila til að skoða fyrir sig ef það er ekki á staðnum enda er skoðunarskylda kaupanda mjög rík og mikilvægt að skoða eign vel sem á að kaupa.
Fasteignatilboð eigi að vera í opnu ferli
Ég var sannarlega á þessari skoðun lengi vel og vísaði til þess að í Noregi væri opin tilboð. Svo kynnti ég mér málið betur. Í Noregi eru allir kaupendur búnir að fjármagna sig og því er eingöngu um staðgreiðslutilboð að ræða. Það er því auðvelt að hafa opin tilboð þar sem við erum eingöngu að bera saman krónur og aura. Hérna getum við verið með óteljandi útgáfur af tilboðum og eina leiðin til að kaupendur geti tekið upplýsta ákvörðun um sitt tilboð er þá að birta tilboðin án nafns. Sem dæmi gætum við verið með íbúð sem kostar 80.000.000 og fengið 5 tilboð í hana.
Tilboð 1: 79.000.000 og staðgreiðslutilboð, allt greitt við kaupsamning nema 3 M sem verður greitt við afsal
Tilboð 2: 80.000.000, 15.000.000 við kaupsamning og 60.000.000 við afhendingu eftir 3 mánuði og 5.000.000 við afsal, 3 mánuðum eftir afhendingu. Fyrirvari um ástandsskoðun.
Tilboð 3: 81.000.000. 5.000.000 við kaupsamning, nýtt lán upp á 60.000.000. og rest eins og kemur út úr sölu á eigninni minni við Götu 1, þó eigi síðar en 3 mánuðum eftir afhendingu. Fyrirvari um sölu á Götu 1 og greiðslumat.
Tilboð 4: 82.500.000. 5.000.000 við kaupsamning, rest eins og kemur út úr sölu á eigninni minni við Götu 2 þó eigi síðar en 3 mánuðum eftir afhendingu. Fyrirvari um sölu á Götu 2 og ég nái að klára fjárskiptasamninginn vegna skilnaðar innan 3ja vikna.
Tilboð 5: 85.000.000. 5.000.000 við kaupsamning, rest eins og kemur út úr sölu á 2 eignum mínum. Einbýlishús við Götu 3 og 3ja herbergja íbúð við Götu 4. Það á eftir að verðleggja báðar. Fyrirvari um ástandsskoðun, sölu á báðum eignum og greiðslumat vegna veðflutnings af einbýlishúsinu.
Þetta eru allt raunverulegir fyrirvarar sem ég hef verið beðin um að setja inn í tilboð.
Seljandinn er búinn að festa sér eign og fær afhent eftir 2 mánuði. Hvernig á að hafa þessi tilboð opin? Hversu miklar upplýsingar þarf að birta til að kaupendur geti tekið upplýsta ákvörðun ? Það er einfaldlega ekki nóg að birta bara kaupverðið þar sem seljandi tekur ekkert alltaf hæsta tilboðinu heldur tilboðinu sem hann metur öruggast fyrir sig.
Breki talar um að fasteignasalar séu að stunda það að hækka söluverðið til að fá meira í vasann þar sem þeir fá greitt í hlutfalli við verð. Í dag berast yfirleitt mörg tilboð í hverja eign algjörlega óumbeðið. Fólk mætir í opið hús og sendir tilboð á fasteignasalann. Það getur því oft tekið langan tíma að taka niður öll tilboðin og kynna þau. Flestir kaupendur vilja að þeir séu látnir vita ef það koma fleiri tilboð og þeim sé gefið tækifæri á að hækka sig. Tökum algengt dæmi. Það er sett 50.000.000 á íbúð og það berast 5 tilboð í hana. Hún selst á endanum á 51.000.000. Fasteignasalinn vann 10 klukkutímum lengur við tilboðsgerð heldur en ef að fyrsta tilboðinu hefði verið tekið og ekki hefði verið tekið á móti fleiri tilboðum. Sölulaunin voru 2% sem þýðir að sölulaun fasteignasalans hækka um 20.000 kr. eða 2.000 kr á tímann sem hann fær aukalega fyrir þessa vinnu. Þetta er fyrir skatta og gjöld. Flestir fasteignasalar hefðu meiri hag af því að nota þessa 10 tíma í að sinna öðrum eignum.
Við hjá Húsaskjóli styðjum allar breytingar sem auka gegnsæi og neytendavernd og hlökkum til að sjá hvernig verður unnið úr þessum tillögum með hagsmuni allra neytenda að leiðarljósi. Það er ljóst að breytingarnar sem Breki Karlsson stingur upp á gætu haft margt jákvætt í för með sér en að sama skapi líklegt að kostnaður sem leggst á neytendur við fasteignaviðskipti gæti aukist umtalsvert.
Ásdís Ósk Valsdóttir
Löggiltur Fasteignasali & Eigandi Húsaskjóls
863-0402 - asdis@husaskjol.is
Löggiltur Fasteignasali & Eigandi Húsaskjóls
863-0402 - asdis@husaskjol.is
Vinsælar eignir
Skoða eignina Háaleitisbraut 151
Háaleitisbraut 151
108 Reykjavík
106 m2
Fjölbýlishús
43
655 þ.kr./m2
69.400.000 kr.Skoða eignina Kirkjuteigur 15 - 3ja herb íbúð
Kirkjuteigur 15 - 3ja herb íbúð
105 Reykjavík
67.6 m2
Tví/Þrí/Fjórbýli
312
870 þ.kr./m2
58.800.000 kr.Skoða eignina Hólsvegur 17
Hólsvegur 17
104 Reykjavík
94.8 m2
Tví/Þrí/Fjórbýli
312
736 þ.kr./m2
69.800.000 kr.Skoða eignina Hádegisskarð 8
Hádegisskarð 8
221 Hafnarfjörður
169 m2
Hæð
523
760 þ.kr./m2
128.400.000 kr.