Eftirspurnarsjokk á húsnæðismarkaðnum
05 apríl 2024
Halldór Kári Sigurðarson
Hagfræðingur Húsaskjóls
Photo by Jessa Lundquist on Unsplash
Líkt og vænta mátti hefur íbúðaþörf Grindvíkinga sett mark sitt á húsnæðismarkaðinn undanfarið.
Lög um kaup ríkisins á íbúðum ná til 900 íbúðaeigenda í Grindavík en það gæti skapað kaupendur að tæplega þriðjungi allra íbúða sem eru til sölu á landinu. Líklegast má þó telja að Grindvíkingar leiti í eignir í nágrenni höfuðborgarsvæðisins en eins og sjá má hér að neðan duga allar þær íbúðir sem eru til sölu þar ekki fyrir Grindvíkinga.
Heimildir: HMS og Húsaskjól
Eftirspurnarþrýstingurinn sem fylgir þessum aðstæðum leiddi til þess að fjölbýli utan höfuðborgarsvæðisins hækkaði um 6,4% á milli mánaða í febrúar sem samsvarar 111% hækkun á ársgrunni! Þá er ekki útlit fyrir framboðshliðin geti með góðu móti brugðist við þessu eftirspurnarsjokki þar sem nýleg talning HMS bendir til að áfram dragi úr krafti íbúðauppbyggingar.
Loks eru það vextirnir, en kortaveltutölur benda til að hátt vaxtastig sé farið að draga úr umsvifum og í því samhengi gæti farið að koma tími á vaxtalækkanir þrátt fyrir þráláta verðbólgu.
Heimildir: Seðlabanki Íslands, Hagstofa Íslands og Húsaskjól
Sennilegast reynir peningastefnunefnd að feta þröngan veg hóflegra vaxtalækkana á þessu ári en næsta ákvörðun nefndarinnar er 8. maí næstkomandi.
Undirritaður telur hins vegar ekki að hóflegar vaxtalækkanir muni verða megindrifkraftur húsnæðisverðshækkana á næstunni. Meirihluti húsnæðislána er aftur orðinn verðtryggður og stærstur hluti óverðtryggðra lána er á föstum vöxtum og því er virkni peningastefnunnar ekki með besta móti.
Á lánamarkaði eru það því frekar reglur um hámark greiðslubyrðar fasteignalána sem munu verða ráðandi.
Byggt á launavísitölum og gögnum Hagstofunnar um ráðstöfunartekjur má áætla að miðgildi ráðstöfunartekna íbúa landsins á fasteignakaupaaldri sé í kringum 540.000 kr. á mánuði.
Hér að neðan má því sjá svart á hvítu að fasteignakaupendur eru ekki að velja verðtryggð lán heldur eru þau eina færa leiðin til að standa undir núverandi fasteignaverði.
| Takmarkanir á fasteignalánum | |
|---|---|
| Áætlað miðgildi ráðstöfunartekna íbúa á aldrinum 25-69 ára | 540.000 kr. |
| Leyfileg greiðslubyrði (35%) | 189.000 kr. |
| Hámarks leyfilegt verðtryggt lán (25 ár) | 38 m.kr. |
| Hámarks leyfilegt óverðtryggt lán (40 ár) | 21 m.kr. |
| Mismunur % | 81% |
| Meðalkaupverð á höfuðborgarsvæðinu það sem af er ári | 79 m.kr. |
| Fyrsti verðfjórðungur (first quartile) | 58,5 m.kr. |
Þrátt fyrir að hugsa megi eftirspurn frá Grindvíkingum sem einhvers konar einskiptis eftirspurnarsjokk þá má ætla að áhrif þess muni vara í allt að 2 ár vegna þess hve seigfljótandi nýtt framboð er. Þá virðist áfram vera vilji til verðtryggðrar lántöku og meðan hans nýtur má vænta þó nokkurra húsnæðisverðshækkana vegna þeirrar stöðu sem komin er upp í Grindavík.
Vinsælar eignir
Skoða eignina Ásholt 28
Ásholt 28
105 Reykjavík
124.8 m2
Raðhús
413
945 þ.kr./m2
117.900.000 kr.Skoða eignina Múlasíða 5
Múlasíða 5
603 Akureyri
89.9 m2
Fjölbýlishús
312
588 þ.kr./m2
52.900.000 kr.Skoða eignina Hrærekslækur Múlaþingi
Hrærekslækur Múlaþingi
701 Egilsstaðir
281.2 m2
Jörð/Lóð
Fasteignamat 474.000 kr.
TilboðSkoða eignina Langholtsvegur 165
Langholtsvegur 165
104 Reykjavík
142.1 m2
Raðhús
624
802 þ.kr./m2
113.900.000 kr.Skoða eignina Stóragerði 6
Stóragerði 6
108 Reykjavík
117 m2
Fjölbýlishús
413
670 þ.kr./m2
78.400.000 kr.Skoða eignina Rómarstígur 2
Rómarstígur 2
430 Suðureyri
21.7 m2
Atvinnuhúsn.
1
364 þ.kr./m2
7.900.000 kr.Skoða eignina Dúfnahólar 2
Dúfnahólar 2
111 Reykjavík
122 m2
Fjölbýlishús
514
639 þ.kr./m2
77.900.000 kr.Skoða eignina Hrísrimi 5
Hrísrimi 5
112 Reykjavík
69.5 m2
Fjölbýlishús
312
862 þ.kr./m2
59.900.000 kr.Skoða eignina Urðarstígur 9
Urðarstígur 9
101 Reykjavík
115.1 m2
Tví/Þrí/Fjórbýli
423
738 þ.kr./m2
84.900.000 kr.Skoða eignina Eskihlíð 10a
Eskihlíð 10a
105 Reykjavík
135.3 m2
Fjölbýlishús
624
812 þ.kr./m2
109.900.000 kr.