Eftirspurnarsjokk á húsnæðismarkaðnum
05 apríl 2024
Halldór Kári Sigurðarson
Hagfræðingur Húsaskjóls
Photo by Jessa Lundquist on Unsplash
Líkt og vænta mátti hefur íbúðaþörf Grindvíkinga sett mark sitt á húsnæðismarkaðinn undanfarið.
Lög um kaup ríkisins á íbúðum ná til 900 íbúðaeigenda í Grindavík en það gæti skapað kaupendur að tæplega þriðjungi allra íbúða sem eru til sölu á landinu. Líklegast má þó telja að Grindvíkingar leiti í eignir í nágrenni höfuðborgarsvæðisins en eins og sjá má hér að neðan duga allar þær íbúðir sem eru til sölu þar ekki fyrir Grindvíkinga.
Heimildir: HMS og Húsaskjól
Eftirspurnarþrýstingurinn sem fylgir þessum aðstæðum leiddi til þess að fjölbýli utan höfuðborgarsvæðisins hækkaði um 6,4% á milli mánaða í febrúar sem samsvarar 111% hækkun á ársgrunni! Þá er ekki útlit fyrir framboðshliðin geti með góðu móti brugðist við þessu eftirspurnarsjokki þar sem nýleg talning HMS bendir til að áfram dragi úr krafti íbúðauppbyggingar.
Loks eru það vextirnir, en kortaveltutölur benda til að hátt vaxtastig sé farið að draga úr umsvifum og í því samhengi gæti farið að koma tími á vaxtalækkanir þrátt fyrir þráláta verðbólgu.
Heimildir: Seðlabanki Íslands, Hagstofa Íslands og Húsaskjól
Sennilegast reynir peningastefnunefnd að feta þröngan veg hóflegra vaxtalækkana á þessu ári en næsta ákvörðun nefndarinnar er 8. maí næstkomandi.
Undirritaður telur hins vegar ekki að hóflegar vaxtalækkanir muni verða megindrifkraftur húsnæðisverðshækkana á næstunni. Meirihluti húsnæðislána er aftur orðinn verðtryggður og stærstur hluti óverðtryggðra lána er á föstum vöxtum og því er virkni peningastefnunnar ekki með besta móti.
Á lánamarkaði eru það því frekar reglur um hámark greiðslubyrðar fasteignalána sem munu verða ráðandi.
Byggt á launavísitölum og gögnum Hagstofunnar um ráðstöfunartekjur má áætla að miðgildi ráðstöfunartekna íbúa landsins á fasteignakaupaaldri sé í kringum 540.000 kr. á mánuði.
Hér að neðan má því sjá svart á hvítu að fasteignakaupendur eru ekki að velja verðtryggð lán heldur eru þau eina færa leiðin til að standa undir núverandi fasteignaverði.
| Takmarkanir á fasteignalánum | |
|---|---|
| Áætlað miðgildi ráðstöfunartekna íbúa á aldrinum 25-69 ára | 540.000 kr. |
| Leyfileg greiðslubyrði (35%) | 189.000 kr. |
| Hámarks leyfilegt verðtryggt lán (25 ár) | 38 m.kr. |
| Hámarks leyfilegt óverðtryggt lán (40 ár) | 21 m.kr. |
| Mismunur % | 81% |
| Meðalkaupverð á höfuðborgarsvæðinu það sem af er ári | 79 m.kr. |
| Fyrsti verðfjórðungur (first quartile) | 58,5 m.kr. |
Þrátt fyrir að hugsa megi eftirspurn frá Grindvíkingum sem einhvers konar einskiptis eftirspurnarsjokk þá má ætla að áhrif þess muni vara í allt að 2 ár vegna þess hve seigfljótandi nýtt framboð er. Þá virðist áfram vera vilji til verðtryggðrar lántöku og meðan hans nýtur má vænta þó nokkurra húsnæðisverðshækkana vegna þeirrar stöðu sem komin er upp í Grindavík.
Vinsælar eignir
Skoða eignina Ægisgata 1
Ægisgata 1
625 Ólafsfjörður
176.7 m2
Fjölbýlishús
513
282 þ.kr./m2
49.900.000 kr.Skoða eignina Sumarhús Kjós
Sumarhús Kjós
276 Mosfellsbær
153.1 m2
Sumarhús
524
Fasteignamat 55.200.000 kr.
TilboðSkoða eignina Njörvasund 21
Njörvasund 21
104 Reykjavík
100 m2
Fjölbýlishús
312
829 þ.kr./m2
82.900.000 kr.Skoða eignina Fellsbraut 4
Fellsbraut 4
545 Skagaströnd
222.8 m2
Tví/Þrí/Fjórbýli
516
206 þ.kr./m2
45.900.000 kr.Skoða eignina Hraunteigur 18
Hraunteigur 18
105 Reykjavík
40.3 m2
Fjölbýlishús
312
990 þ.kr./m2
39.900.000 kr.Skoða eignina Vefarastræti 42
Vefarastræti 42
270 Mosfellsbær
69.8 m2
Fjölbýlishús
312
887 þ.kr./m2
61.900.000 kr.Skoða eignina Langholtsvegur 143
Langholtsvegur 143
104 Reykjavík
266.4 m2
Einbýlishús
624
597 þ.kr./m2
159.000.000 kr.Skoða eignina Háengi 6
Háengi 6
800 Selfoss
73.5 m2
Fjölbýlishús
211
543 þ.kr./m2
39.900.000 kr.Skoða eignina Hafnarstræti 45
Hafnarstræti 45
600 Akureyri
216.1 m2
Einbýlishús
735
153 þ.kr./m2
33.000.000 kr.Skoða eignina Háengi 4
Háengi 4
800 Selfoss
74.8 m2
Fjölbýlishús
211
533 þ.kr./m2
39.900.000 kr.